网购正在改变着人们的生活，对于实体门店的冲击正在加剧。虽然网络消费对于餐饮业从表面上看并无直接影响，但随着人们外出购物的减少，商圈的优势也正在减弱。实体门店的选址究竟会是怎样，我们就从国内最大的城市商圈“万达广场”第一代店到第四代店的构成谈起。

2001年，第一代万达广场横空出世：单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售，业态和盈利模式较为简单。代表：江汉路万达广场。

2004年，第二代万达出现：商业组合店产品，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。

第三代万达广场：为万达独创的商业地产模式，将国外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。代表：菱角湖万达广场、武汉经开万达广场、武汉万达中心、武汉中央文化区。

关于第四代万达广场，目前有2种说法，一种说法是第四代万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题，尚在规划中。第二种说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，B+，B等几个等级,中央文化区是全国唯一的A+级别。

以上描述中不难发现，一代以大超市为核心，二代以多业态为特色，三代则融入了室内步行街的概念，增强人的“体验感”。到了第四代则演变为主体性文化气息很浓的商业城镇（武汉光谷步行街和楚河汉街的繁荣也正是基于此而来）。

这和我们的门店选址有何关系？

网上流传着非常多的选址攻略，从大方向讲，高架桥两边，宽阔车道边、大面积绿化带这些不利于人群流动的地方不适何经营仍然适用，但对于商圈选址则需要分城市规模和发展。

每个城市都有着自己的发展轨迹，商圈的规模与内容也是随着城市建设而扩增。不同城市的选址也将随着商圈的变化为趋势，万达的发展恰恰反应了这一点。世界不同区域的发展也有着相似的规律：发展中国家学习发达国家，发展中城市学习发达城市。

在门店选址中也将遵循此规律。

选址的六点启示：

1、不要过于轻信所谓的城市潜力发展报告，很多是小年轻看表面数据整理出来的。但在商业地产领域，有区域市场空白又有好地段供应的小城市有时候要比海量竞争的大城市片区更有商业价值。

2、王健林曾说30万人口就可以建个万达广场，确实，在这56个万达广场中，很多是300万常住人口，城区狭小又不知名的小城市，或中心或有潜力再改中心的地段，拿的都是大片的廉价的综合体的地。

3、做商业量力而为，机会多的，商业就多做，抢占先机，又能有规模效应，商业项目明年最高的25万方。而片区实在偏僻的，操作风险高的，先养生活氛围，商业最低7.6万方。

4、三四线城市次核心区及高辐射潜力的近郊、一二线城市独立的远郊的商业机会在这轮开发浪潮中是大机会点。

5、选址的核心是地段价值及综合收益。潜力待开发的地段，政府更愿意出让大片廉价的土地，商业提升区域价值，拉升住宅销售，依然是综合体盈利核心。

6、轻资产的核心就是抢占中国城市优质地段的存量商业资产，这批商业资产很多都在无开发实力的又有当地背景的发展商手中，地段极佳，且更愿意分享长远收益，且不在乎冠名。

网购的繁荣目前还暂时限制于大城市之中，所以对于县城或者四线城市来讲超市仍然属于商圈的核心，如果当地有大型超市开设，这将是门店位置的首选。

三线城市则以城市综合体和步行街为商圈核心，娱乐与宜居往往是这些城市的招牌。

二线城市与一线城市（目前武汉、成都、南京、青岛、长沙等15个城市已被归纳到新一线城市）由于交通的便利、信息的发达将导致网络消费递增，出行购物减少的趋势。在这些城市中将越来越多的出现类似万达四代店的商圈，这也是这些城市居民愿意逛商场的内在原因，单纯的购物已不具吸引力。除了商圈外，社区将是服务业新的选择。

而商圈除了考虑其档次与规格需要引进服装、百货、奢侈品、娱乐等品牌外，吸引人气的业态将转向餐饮业，饮品店、轻食店将成为这些商圈最具活力的门店。如果你在这类城市中想要打响品牌、树立形象，一定要将此类商圈列为首选。如果你需要持久性发展，流动人口多的生活社区将是你的首选。